O Que São as Parcelas de Periodicidade em um Contrato Imobiliário?
As Parcelas de Periodicidade nos contratos imobiliários (Contratos de Comercialização de Imóveis), principalmente em contratos de aquisição de imóveis na planta ou em construção, estão presente para cumprir um requisito legal da Lei 10.931/2004 em seu capítulo V, Art. 46
CAPÍTULO V
DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
§ 1º É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.
§ 2º Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.
§ 3º Não se aplica o disposto no § 1º , no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.
Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput do art. 46.
Nessa Lei é estabelecido o prazo mínimo de 36 meses para que seja possível estipular cláusula de reajuste. Nos Contratos Imobiliários de Imóveis na Planta e ou Em Construção, o índice utilizado é o INCC - Índice Nacional de Custo da Construção. As PARCELAS DE PERIODICIDADE servem para adequar o contrato a Lei 10.931/2004 e deixar o prazo igual ou maior a 36 meses. No caso de imóveis com prazo de entrega maior que 36 meses, não há necessidade das parcelas de periodicidade, a menos que o referido imóvel já esteja em construção e o prazo desde a data de assinatura até a data de entrega for menor ou igual a 36 meses.
De um tempo para cá as construtoras deixaram de aplicar uma única Parcela de Periodicidade, também conhecida como 37º parcela, e começaram a "diluir" essa parcela em quantidade equivalente aos meses faltantes para completar os 36 + 1 meses de contrato.
Vamos exemplificar para um contrato onde a construtora exige no fluxo 30% de pagamento no período de obra e 70% de financiamento ou quitação com recurso próprio.
Algumas construtoras irão dividir o percentual de 70% em 68% de financiamento ou quitação com recurso próprio e 2% em parcelas de periodicidades na quantidade suficiente para enquadrar o contrato na Lei 10.931/2004.
É muito importante frisar que essas parcelas tem o seu vencimento no pós-chave, isto é, depois do habite-se do empreendimento. Com isso o reajuste deixa de ser o INCC% até o habite-se e passa ser a tabela PRICE + IGPM após o habite-se. O comprador deve ficar muito atento a isso e antecipar o pagamento dessas parcelas antes do habite-se. Estas parcelas podem ser quitadas junto ao financiamento, mas sofrerão reajustes caso o financiamento demore a sair.
Outro ponto que tem gerado dúvidas aos adquirentes de imóveis na planta e ou em construção é o fato de as Parcelas de Periodicidade já vem corrigida em contrato pela tabela PRICE em 12% aa e isto tem causado alguma confusão. Como estas parcelas são corrigidas em 12% aa + IGPM - Em alguns casos por ser o IPCA - que é uma taxa já conhecida, em contrato as parcelas já vêm acrescidas desta correção e com isto a somatória das parcelas é maior que o valor total das Parcelas de Periodicidade apresentado no ato da compra.
Trata-se de uma mera formalidade, pois se o comprador quitar as parcelas antes do HABITE-SE, os valores serão trazidos para o Valor Presente, isto é, será retirado o acréscimo de 12% aa e o saldo das Parcelas de Periodicidade retornará ao seu valor original, naturalmente corrigido pelo INCC desde a data da compra até a data de quitação das Parcelas de Periodicidade.
Consulte o INCC e outros índices nesse link: FGV- IBRE
PUGLI - Dimas Pugliesi
CRECI: 153812-F | CNAI 21.300
(11) 9-4287-6565 | [email protected]
@pugliesicorretor
Quer conhecer os lançamentos em São Paulo? Acesse: LANÇAMENTOS SP
Acesse:
✔️ ORGANIC PERDIZES ✔️ CRHONOS PINHEIROS ✔️ ECON GO LAPA
✔️ ALMADÁ VILA MADALENA ✔️ AIRE PINHEIROS ✔️ PATTEO SP FREGUESIA
✔️ TERRARIUM PERDIZES ✔️ ALTER ALTO DE PINHEIROS ✔️ PRAÇA HIGIENÓPOLIS