SCP - SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO - COMO ADQUIRIR IMÓVEL - STUDIO COM PREÇO DE INVESTIDOR. ENTENDA!
Em um artigo do Estadão intitulado “Investimentos em imóveis ajudam os super-ricos a ficarem mais ricos; entenda como” de autoria de Lucas Agrela | 17/08/2024 | 09h00 | Atualização: 17/08/2024 | 09h12, o autor começa o artigo com o parágrafo:
Para a parcela mais rica da população, o investimento em imóveis ajuda a obter renda, proteger o patrimônio e lucrar com a participação em novos empreendimentos residenciais de luxo. Gestoras de fortunas já têm áreas dedicadas à gestão desses ativos há algum tempo. Mas, se antes o foco era apenas na gestão das propriedades e dos aluguéis, agora elas também auxiliam os super-ricos a investir em novos projetos de incorporadoras, conquistando rentabilidade anual de até 25%, mais do que o dobro da taxa Selic atual (hoje em 10,5% ao ano). Ou seja, ao investir R$ 1 milhão, em 12 meses, o investidor recebe R$ 250 mil de lucro. Com essa estratégia, em cinco anos, o patrimônio chega a triplicar.
O CEO da Captal, Leonardo Vianna, citado nesse artigo afirma: “Não fazemos investimentos para ganhar dinheiro na valorização ou no aumento do preço do metro quadrado da região. A gente já compra com desconto, de 35% a 45% em relação aos preços já praticados hoje”,
Analisando a citação supra, não há como não lembrar de um velho conceito comercial: o segredo do negócio é saber comprar bem. A afirmação do Sr. Vianna reflete bem esse conceito que o grande negócio é comprar um imóvel abaixo do valor praticado de mercado e não aguardar a sua valorização.
Para um comprador ou investidor pequeno de apenas 01 imóvel, talvez não seja possível adquirir algo com 35% a 45% abaixo do valor de mercado, mas é bem possível chegar em até 30% de margem e mais a possível valorização do imóvel até a sua efetiva venda.
Como Realizar Esse Investimento?
O sócio da Somma à frente do segmento imobiliário, Caio Cezar De Carvalho, diz na reportagem do Estadão: “Existem oportunidades diferentes para esse público – público de alta renda -. Quando precisam levantar capital barato, as construtoras oferecem para alguns investidores do mercado oportunidades de comprar unidades de diversas formas, montar terreno ou participar mesmo do projeto imobiliário todo, como sócio”, diz Carvalho. Desse modo, tanto o investidor sai ganhando, por ter mais lucro, quanto a incorporadora, por ter acesso a crédito barato.
Em alguns empreendimentos os compradores de 01 unidade somente ou pequenos investidores podem realizar esse investimento por meio de um SCP – Sociedade Em Conta de Participação. Esse tipo de personalidade jurídica permite que o comprador e ou o pequeno investidor seja sócio do empreendimento através de contas de participação, isto é, o comprador e ou o pequeno investidor passa a ser sócio de um SPE – Sociedade Propósito Específico que foi constituída exclusivamente para o empreendimento.
O valor investido do sócio em conta de participação, leva em conta o preço do empreendimento e define o percentual do valor a ser investido. Com base no percentual investido tem direito a receber sobre os lucros no final do tempo de contrato. Lembrando que a Sociedade só dura enquanto durar o empreendimento ou a SPE. Na prática o contrato é feito baseado em um valor pré-definido por m2 entre as partes.
Alguns empreendimentos, principalmente de estúdios que têm seu foco visando a rentabilidade financeira via locação, as incorporadoras começam a vender ou disponibilizar participação por volta de 01 ano antes do lançamento com valores em média 30% abaixo do valor atual de mercado.
Todo empreendimento somente pode dar início as vendas após o Registro de Incorporação, o famoso RI. Após o RI, a participação do investidor é convertida em m2 e ou em unidades conforme definido em contrato de sociedade. Nesse momento já é possível assinar a Promessa de Compra e Venda com o valor pré-definido em contrato.
No lançamento, que se dará em média até 12 meses após a aquisição da participação, o comprador poderá vender sua unidade no lançamento, durante o período de construção ou segurá-la até a entrega onde ocorre uma maior valorização. Nada impede também que permaneça com a sua unidade e se beneficie da rentabilidade mensal de uma locação ou conserve a sua participação na SPE – Sociedade de Propósito Específico auferindo na entrega do empreendimento o seu percentual nos lucros e a devolução do capital investido, se assim o contrato permitir.
Não é o caso aqui, mas existem diversas empresas especialistas na administração de unidades para locação Short Stay (Pequena Duração). Essas empresas cuidam desde a manutenção da unidade até a veiculação da oferta para locação trazendo um rendimento superior quando comparado a uma locação tradicional.
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O que é um SCP
A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma modalidade societária onde duas ou mais pessoas se unem para exercer uma atividade econômica, mas apenas uma delas, o sócio ostensivo, atua diretamente no mercado, enquanto os demais, sócios participantes, contribuem com recursos e participam dos lucros.
A SCP está prevista no Código Civil Brasileiro, mais especificamente nos artigos 991 a 997. Essa legislação estabelece os princípios gerais e as regras para a constituição e funcionamento dessas sociedades.
A constituição da Sociedade em Conta de Participações (SCP) não está sujeita às formalidades legais prescritas para as demais sociedades, nos termos do artigo o Art. 1.162, CC, não sendo necessário o registro de seu contrato social na Junta Comercial.
Na SCP, o investidor se torna um sócio participante, mas não adquire cotas. Sua participação se dá por meio de um contrato de sociedade, onde são definidas as condições de investimento, a divisão dos lucros e as demais obrigações e direitos dos sócios.
Os lucros da Sociedade em Conta de Participação, quando distribuídos, sujeitam-se às mesmas regras estabelecidas para a tributação na distribuição de lucros das demais sociedades, ou distribuir com base na presunção (Lei nº 9.249/1995, art. 10; Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, art. 238).
Na SCP, o sócio ostensivo é o único que se obriga perante a terceiros; já os outros sócios ficam unicamente obrigados para com o sócio ostensivo, e este obrigado por todos os resultados das operações e encargos e exigências sociais empreendidas nos termos precisos do contrato.
Desse modo, os resultados das SCP serão apurados pelo sócio ostensivo, que também é responsável pela declaração de rendimentos e pelo recolhimento dos tributos e contribuições devidos pela SCP e pelas obrigações acessórias, assim como os lucros e sua divisão entre os sócios da SCP.
Com esse breve relato procuramos elucidar um pouco mais sobre a Sociedade de Conta de Participação, suas características e principais utilidades, a SCP, representa uma excelente oportunidade de negócio e pode dinamizar o mercado em vários aspectos, especialmente no que se refere a lucratividade, desde que atendidas todas os seus requisitos.
PUGLI - Dimas Pugliesi - Corretor e Avaliador de Imóveis
CRECI: 153813F SP | CNAI: 21.300
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Esse texto foi revisado e atualizado por Dr. Charlie Nakagawa.
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Referências:
Reportagem Estadão
Notícia – Estadão/Economia/Negócios